Prezada equipe da ________,

Sou proprietário de dois apartamentos residenciais em Batumi, no décimo sexto andar do complexo Next White. A propriedade desses apartamentos está registrada no Registro Público sem qualquer ônus, e com eles sou coproprietário da propriedade comum do prédio.

Sou também o autor de um aviso de utilidade pública para investidores em Batumi (https://next-dossier.ar.io/en/page/psa-batumi.html). Eu o escrevi depois de uma disputa com o Grupo Next, que descrevi, com as provas, aqui: https://next-dossier.ar.io/, e sobre a qual apresentei queixas ao Defensor Público e à Procuradoria. Em resumo, a Next:
(a) instalou, sem o consentimento dos proprietários, um sistema de controle de acesso nos nossos elevadores e não dá aos proprietários acesso aos andares residenciais enquanto eles não assinarem um documento que contém uma renúncia a reclamações e não pagarem uma dívida que, segundo a Next, eles têm;
(b) no meu caso, baseia essa alegação de dívida em dois contratos falsificados, que me recusei a assinar apesar da coação;
(c) não reconhece os direitos dos coproprietários da propriedade comum estabelecidos pela Lei da Geórgia sobre Associações de Proprietários de Apartamentos.

Estou entrevistando incorporadoras locais para determinar qual é a prática real no mercado imobiliário de Batumi e até que ponto a conduta do Grupo Next é uma exceção.

Suas respostas serão publicadas na íntegra e sem edição, junto com as respostas de outras incorporadoras. Elas serão traduzidas para o inglês, o georgiano, o russo e o português, e cada tradução trará uma nota do tradutor que a identifica como tradução, a menos que vocês forneçam a própria tradução. Se eu não receber resposta até 4 de novembro de 2026, isso também será publicado. Vocês podem me responder em qualquer uma dessas quatro línguas.

Administração e associação de proprietários

1. Os compradores são obrigados a assinar um contrato com a empresa administradora? Isso é condição da compra, da entrega do apartamento ou do acesso a ele?
2. Quem administra a propriedade comum: a empresa ou a associação de proprietários? Se a associação, isso se dá por meio de um presidente eleito, de um estatuto ou de administração pelos proprietários em rodízio?
3. Quem fixa a taxa de serviço, por qual procedimento, e os proprietários recebem uma prestação de contas das despesas?
4. Como vocês cobram a taxa dos proprietários que não pagam: pela via judicial, registrando a dívida sobre o apartamento, restringindo o acesso aos elevadores ou aos serviços públicos, ou de outra forma?

Documentos e propriedade

5. Quais documentos o proprietário tem de assinar depois da compra, e que obrigações eles criam?
6. Algum desses documentos, inclusive o termo de entrega ou um recibo, contém uma cláusula de que as partes não têm reclamações uma contra a outra, ou prevê de outra forma uma renúncia a reclamações?
7. Há alguma obrigação dos proprietários registrada sobre a propriedade deles no Registro Público?
8. Se nenhuma obrigação está registrada sobre a propriedade de um proprietário e o extrato do Registro Público indica "Tipo de propriedade do terreno: copropriedade", vocês consideram que esse proprietário é obrigado a obedecer às regras dos seus prédios e a pagar a taxa? Vocês respeitarão os direitos dele sob a Lei da Geórgia sobre Associações de Proprietários de Apartamentos, em particular o direito de usar a propriedade comum e de consentir em qualquer alteração dos elevadores?

Status jurídico

9. As suas empresas ou os seus prédios têm o status de empresa turística? Se têm, que obrigações esse status impõe aos proprietários individuais (se é que impõe alguma) e com base em qual norma jurídica?

Reforma e acesso

10. Vocês cobram dos proprietários pelo uso dos elevadores durante a reforma ou pelo acesso a medidores de serviços públicos já instalados? Se sim, quanto e com base em quê?
11. Os seus prédios têm regras, por exemplo, proibição de reformas na temporada turística? Quem adotou essas regras e como elas são aplicadas?
12. Há sistemas de controle de acesso instalados ou planejados nos elevadores? Se sim, com que finalidade e como se obtém o consentimento dos proprietários?
13. Por favor, listem todas as taxas e cobranças que o proprietário terá de pagar depois de comprar um apartamento de vocês.

Atenciosamente,
Luís Fernando Schultz Xavier da Silveira
lfsxs@mailbox.org