ცხრამეტი თვის განმავლობაში ერთადერთი რეგულაცია, რომელიც Next-ის რომელიმე თანამშრომელს ოდესმე დაუსახელებია თავისი მოთხოვნების გასამართლებლად, არის Next White-ის აპარტოტელის სტატუსი. ეს გვერდი განმარტავს, რა არის ეს სტატუსი, რას ავალდებულებს, ვის ავალდებულებს და რა უყო მას Next-მა.

რა არის

„აპარტოტელის სტატუსი" საქართველოს კანონმდებლობაში არ არსებობს. Next გულისხმობს ტურისტული საწარმოს სტატუსს საგადასახადო კოდექსის 26¹ მუხლის მიხედვით, რომელსაც შემოსავლების სამსახური ანიჭებს სასტუმროს მშენებელ კომპანიას, კონკრეტული შენობის მიხედვით, თავად კომპანიის განცხადებით, მთავრობის დადგენილების შესაბამისად. Next-ის იურისტმა სწორი ტერმინი ერთხელ წერილობით გამოიყენა: „კომპლექსის, როგორც ტურისტული საწარმოს, მართვასა და ფუნქციონირებასთან".

ეს სტატუსი საგადასახადო მექანიზმია. დეველოპერი მყიდველებზე აპარტამენტებს დღგ-ისგან თავისუფლად ყიდის იმ პირობით, რომ „უზრუნველყოფს სასტუმროს აქტივების/მათი ნაწილის სასტუმრო ნომრებად/აპარტამენტებად გამოყენებას" თითოეულ მყიდველთან დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე: იჯარის, სარგებლობის უფლების, მართვის უფლების ან მსგავსის. სანაცვლოდ, შენობის ექსპლუატაციაში მიღებიდან ათი წლის განმავლობაში სასტუმროს საკუთარმა დღგ-ით დასაბეგრმა ბრუნვამ გარკვეულ კვოტას უნდა მიაღწიოს (26¹ მუხლის მე-2 ნაწილის „ბ" ქვეპუნქტი). თუ ვერ მიაღწევს, სტატუსი უქმდება და დღგ მაინც გადასახდელი ხდება. სახელმწიფო გაყიდვებზე 18%-ზე უარს ამბობს და მის აკრეფას ათი წლის განმავლობაში სასტუმროს ბიზნესიდან ელოდება.

ვის ავალდებულებს

26¹ მუხლს ერთი სუბიექტი ჰყავს: ტურისტული საწარმო. სწორედ საწარმო „უზრუნველყოფს" აპარტამენტების სასტუმროდ გამოყენებას და სწორედ საწარმო „ვალდებულია" მშენებლობის დასრულების შემდეგ სასტუმროს ფართობი გამოყოს და ბრუნვა უზრუნველყოს. მყიდველი ერთხელაა ნახსენები, როგორც იმ ხელშეკრულების მეორე მხარე, რომელიც საწარმომ უნდა მოიპოვოს. არც საგადასახადო კოდექსში და არც მთავრობის დადგენილებაში არაფერი ავალდებულებს მყიდველს რაიმეს ხელმოწერას, და არც ერთში საერთო ფართების მომსახურების ხელშეკრულება საერთოდ არ არის ნახსენები. სტატუსისთვის მნიშვნელოვანია ის ხელშეკრულებები, რომლებიც აპარტამენტს სასტუმროდ გამოყენებაში რთავს.

დადგენილება ერთ დეტალს ამატებს, რომელიც ბევრ რამეს ხსნის. აპარტამენტი დეველოპერის მიერ უკან მიღებულად ითვლება, მისი დღგ-ისგან გათავისუფლების მიზნებისთვის, როგორც კი მყიდველი ხელს მოაწერს, მიუხედავად იმისა, რეგისტრირებულია თუ არა ხელშეკრულება ან მისგან გამომდინარე რომელიმე უფლება საჯარო რეესტრში. აი, რატომ არის ჩემი საკუთრების მოწმობები სუფთა, რატომ შეძლო Next-ის საკუთარმა იურისტმა დაედასტურებინა, რომ მათზე არაფერია რეგისტრირებული, და რატომ ვერ გადმოვიდოდა ჩემზე რაიმე ვალდებულება წინა მესაკუთრისგან, მას ხელი რომ მოეწერა კიდეც: კანონი Next-ისგან მის რეგისტრაციას არასდროს მოითხოვდა.

რა თქვა Next-მა

• მენეჯერი: ორი ხელშეკრულება „უნდა მომზადდეს თქვენს სახელზე და ხელი უნდა მოაწეროთ. ეს არ არის იძულება - ეს უბრალოდ არსებული რეგულაციების დაცვაა" (2026 წლის 27 იანვარი); „მოქმედი რეგულაციების მოთხოვნაა, ვინაიდან შენობას აპარტოტელის სტატუსი აქვს" (28 იანვარი); „ხელშეკრულება, რომელიც აპარტოტელის ტიპის შენობების მაცხოვრებლებისგან მოითხოვება ქვეყანაში არსებული რეგულაციების გამო" (იმავე დღეს).
• იურისტი 4 თებერვალს: „მოქმედი რეგულაციები გვავალდებულებს, ასეთი ხელშეკრულებები გაფორმებული გვქონდეს კომპლექსში ბინის ყველა მესაკუთრესთან" (შეტყობინება); ხელმოწერა „სავალდებულო პირობაა, რომელიც ბინის ყველა მესაკუთრეზე ვრცელდება", ვალდებულება, რომელიც „თავად კომპლექსის ბუნებიდან და სამართლებრივი სტატუსიდან გამომდინარეობს" (შეტყობინება).
• სპეციალისტი, ჩემს მეუღლეს, რამდენიმე თვით ადრე: „ყოველი მფლობელი აწერს ხელს, რადგან ახლა თქვენ უნდა გადაიხადოთ, ამიტომ აუცილებლად საჭიროა საფუძველი" (2025 წლის 23 ივლისი).

რაც ამ წინადადებებში სწორია, Next-ის მიმართაა სწორი და ჩემ მიმართ — მცდარი. Next ვალდებულია ხელშეკრულებები მოიპოვოს; მე ვალდებული არ ვარ, მივცე. პირობა Next-ისთვის სავალდებულოა; ნებისმიერი მესაკუთრისთვის — ნებაყოფლობითი. ვალდებულება კომპლექსის სტატუსიდან გამომდინარეობს; სტატუსი Next-ისაა. Next-მა საკუთარი საგადასახადო ვალდებულება ჩემს სამართლებრივ მოვალეობად აქცია და ეს უცხოელს ხუთჯერ წერილობით უთხრა ისე, რომ რეგულაცია არასდროს დაუსახელებია, რადგან მისი დასახელება აჩვენებდა, ვის ავალდებულებს.

რა იცოდა Next-მა

2025 წლის 23 ივლისს ჩემმა მეუღლემ Next-ის სპეციალისტს უთხრა, რომ აპარტამენტებში თავად ვიცხოვრებდით და არ გავაქირავებდით, და ჰკითხა, შეიძლებოდა თუ არა მართვის პუნქტისთვის ხელი არ მოგვეწერა, რადგან ყიდვისას „გვითხრეს, რომ ასეთ შემთხვევაში ბინის თქვენი კომპანიის მართვაში გადაცემა საჭირო არ არის" (შეტყობინება). ექვსი თვის შემდეგ, იმ დღეს, როცა ხელშეკრულებები გამომიგზავნა, მენეჯერმა თავად უწოდა Next White-ს შენობა, „სადაც ცხოვრობთ და დიდხანს აპირებთ ცხოვრებას" (შეტყობინება). აპარტამენტი, რომელშიც მისი მესაკუთრე ცხოვრობს, სასტუმროს მართვის მიღმაა; სტატუსში ამას არაფერი კრძალავს. ასე რომ, როცა Next მეუბნებოდა, რომ ხელმოწერა სავალდებულო იყო, ის მიმართავდა მესაკუთრეს, რომელიც, როგორც იცოდა და როგორც თავადვე თქვა, თავის აპარტამენტებს მის სასტუმროში არასდროს შეიტანდა. ხელმოწერა სხვა რამისთვის სჭირდებოდა.

რა უნდოდა Next-ს

სპეციალისტმა ჩემი მეუღლის კითხვას იმავე ნაშუადღევს უპასუხა (შეტყობინება): „შეგიძლიათ მართვის ხელშეკრულებას ფიქტიურად მოაწეროთ ხელი, ეს ძალიან მნიშვნელოვანია აპარტოტელის სტატუსის შესანარჩუნებლად". გაქირავება „რა თქმა უნდა, სავალდებულო არ არის"; ამის ნაცვლად „თქვენი სიმშვიდისთვის, გთავაზობთ მართვის ხელშეკრულების დროებით შეჩერების შესახებ შეთანხმებას მოაწეროთ ხელი". „ამით თქვენ უვადოდ უარს ამბობთ" (შეტყობინება).

აი, ჩანაფიქრი, Next-ის სიტყვებით: მართვის ხელშეკრულება, რომელიც შემოსავლების სამსახურისთვის არსებობს, და შეჩერების შეთანხმება, რომელიც მას მესაკუთრისთვის აუქმებს. ხელშეკრულება ადასტურებს აპარტამენტის სასტუმროში „უკან მიღებას", რაც Next-ის დღგ-ისგან გათავისუფლების პირობაა; შეჩერება კი უზრუნველყოფს, რომ აპარტამენტი იქ არასდროს მოხვდეს. მეორე ხელმოწერა, მომსახურების ხელშეკრულებაზე, სპეციალისტმა უკვე ახსნა: ანგარიშისთვის „საჭიროა საფუძველი". ერთი ხელმოწერა საგადასახადო სტატუსის შესანარჩუნებლად, მეორე — ვალის შესაქმნელად. არც ერთს სამართლებრივი საფუძველი არ აქვს, და Next-ის თანამშრომლებმა ეს თავადვე თქვეს.

ხელშეკრულებები აჩვენებს, კიდევ რისთვის იყო ხელმოწერები საჭირო. მართვის ხელშეკრულება აპარტამენტების გაქირავებიდან მიღებული ნებისმიერი შემოსავლის 40%-ს იღებს. მომსახურების ხელშეკრულება ყოველი მესაკუთრის გადასახდელებს იმ ბრუნვის ნაწილად აქცევს, რომელიც Next-მა შემოსავლების სამსახურს უნდა უჩვენოს: მთავრობის დადგენილებით სასტუმროს ინფრასტრუქტურის მოვლა ათწლიან კვოტაში ითვლება. ყოველი გადასახდელი, რომელსაც Next მესაკუთრისგან კრებს, ნაბიჯია მისი დღგ-ისგან გათავისუფლების შესანარჩუნებლად. ყოველი მესაკუთრე, რომელიც არ იხდის, ნაბიჯია მისგან დასაშორებლად. ეს მოტივია. ეს რეგულაცია არ არის.

კითხვები შემოსავლების სამსახურისთვის

სტატუსს ანიჭებს, აკონტროლებს და აუქმებს შემოსავლების სამსახური. რაც ვიცი და მისთვის მნიშვნელოვანი იქნებოდა:

• რომელი ხელშეკრულება წარადგინა Next-მა, თუ საერთოდ წარადგინა, 16-11 და 16-12 აპარტამენტების „უკან მიღების" დასადასტურებლად. Next ამბობს, რომ წინა მესაკუთრემ ასეთს ხელი მოაწერა, და მის ჩვენებაზე უარს ამბობს.
• იყო თუ არა 2026 წლის 28 იანვარს ჩემთვის გამოგზავნილი ორი გაყალბებული ხელშეკრულება, რომელთაგან ერთი დათარიღებულია 2024 წლის 13 ნოემბრით და 2024 წლის დეკემბერში გაცემული პასპორტის ნომერს შეიცავს, ამ ხელშეკრულებად წარსადგენად განკუთვნილი.
• არის თუ არა ჩემთვის შემოთავაზებული მართვის ხელშეკრულება, რომელსაც მისი უვადო შეჩერების შეთანხმებასთან ერთად „ფიქტიურად" უნდა მოვაწერო ხელი, ის ინსტრუმენტი, რომლითაც სხვა მესაკუთრეთა აპარტამენტების სასტუმროდ გამოყენება დასტურდება, და რამდენი შეჩერების შეთანხმება არსებობს.
• რომელი თარიღიდან აცხადებს Next მომსახურების გადასახდელებს სასტუმროს ბრუნვად, თუ გავითვალისწინებთ, რომ მათ 2025 წლის აგვისტოს „ფაქტობრივი დაწყებიდან" არიცხავს შენობაში, რომელიც, მისივე თქმით, ექსპლუატაციაში მიღებული არ არის, და რომ მთავრობის დადგენილება მხოლოდ ინფრასტრუქტურის მოვლას სასტუმროს ექსპლუატაციაში მიღებად არ თვლის.
• რომელ კომპანიას აქვს სტატუსი და რომელი აცხადებს ბრუნვას: გამყიდველი Next White თუ ოპერატორი Next Hospitality, რომელიც გადასახდელებს კრებს.

პასუხები არ ვიცი. შემოსავლების სამსახურმა შეიძლება იცოდეს.